以2021年9月恒大理财产品违约为开端的房企流动性危机至今已满一年,虽然有关部门已多次表示要保供楼,多家资产管理公司也宣布进场,成立纾困基金,但实际效果仍需观察,大型房企的债务涉及多种市场主体,包括银行、工程承包商、拆迁户、购房者,假如房企最终资不抵债需要破产清算,破产财产应该以何种顺序清偿?
  根据《企业破产法》及相关司法解释的规定,一般企业破产,相关费用及债务的清偿顺序如下:1.破产费用;2.共益债务;3.职工债权;4.社保及税款;5.普通破产债权。而对于房企的上述四种债权人,清偿顺位如下:
  一、共益债务产生的债权
  在公司进入破产程序后,若仍存在在建项目,该项目完成后能够增加破产财产,有利益全体债权人,管理人决定续建该项目,因续建产生新的工程款应当按共益债务处理。
  二、房屋拆迁和补偿产生的债权
  在涉及旧房拆除重建时,房企作为实施主体对原业主进行产权置换或者货币补偿,并签订相应的补偿协议,虽然对拆迁产生的债权并没有明确的法律规定,但部分法院认为拆迁补偿债权应该仅在破产费用和共益债务之后优先受偿。
  辽宁省高级人民法院印发的《关于审理房地产开发企业破产案件有关问题的若干意见行)》中第12条规定:享有各种优先权保护的债权,按照如下顺序清偿:(1)被拆迁人和被征收安置人的债权请求;(2)交付了全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权;(3)承包人的建设工款;(4)抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权及其他可别除权的权利。
  三、消费购房者的债权
  对于购买居住用房的消费者,《执行异议规定》和《九民纪要》规定满足以下条件的购房者的债权优先于工程价款受偿:1.已签订合法有效的书面买卖合同;2.所购商品房系用于居住且买受人在同一设区的市和县级市范围名下无其他用于居住的房屋;3.已支付的价款超过或者接近合同约定总价款的百分之五十。
  四、工程承包人的工程款债权
  《建工司法解释(一)》规定承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
  五、银行或其他债权人有房产抵押担保的债权
  抵押担保属于物权,根据《民法典》物权优先的原则,银行或其他债权人的担保物权优先于一般普通债权受偿。