房屋等不动产买卖属于比较重大的资产交易,根据《民法典》规定,不动产物权的变动,经依法登记才发生物权变动的效力,未经登记的,不发生效力。在实际交易中,从买卖双方签订协议到成功办理产权变更登记之间存在一定的时间差,此时,为了保障受让人将来能够顺利取得物权,《民法典》规定了预告登记制度。当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,按照约定可以到登记机构申请预告登记,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记具有四种法律效力:一是保障债权实现的效力。严格地说,在办理房屋买卖预告登记时,买受人尚未实际取得物权,而只是享有以将来物权变动为内容的债权请求权,预告登记就是保障这种物权变动请求权能够在未来顺利实现,并最终完成不动产物权的顺利变动。二是对抗第三人的效力。预告登记的权利可以阻止第三人取得与预告登记的权利相矛盾的物权。如果出卖人将办理了预告登记的财产再次出售,预告登记权利人就具有了对抗后手受让人的权利。三是限制物权处分的效力。预告登记之后,原物权人处分物的行为受到法律限制。《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定:“预告登记生效期间,未经预告登记的权利人书面同意,处分该不动产权利申请登记的,不动产登记机构应当不予办理。”也就是说预告登记后,即使出卖人想一物两卖,登记部门也不会为后手交易办理物权变更登记。此种做法既有利于保障预告登记权利人的权利,也避免第三人因出卖人一物数卖而遭受损失。四是确定权利顺位的效力。经过预告登记的物权变动请求权,可以优先于其他权利而实现。预告登记保障债权实现的作用,主要通过预告登记确定权利的顺位来实现。

  题目中,房屋出卖人先后将同一特定的房屋卖给两个不同的买受人,出现一房二卖的情况。虽然企业与出卖人签订合同在先,但双方还没有办理购房合同的网签备案、预告登记手续,房屋的产权并没有发生变动,企业也没有取得优先的排他的物权变动请求权。房屋的所有权仍属于出卖人,此时出卖人又将房屋卖给第三人,并已办理了产权过户登记手续,则房屋所有权已经归属于第三人,企业要求出卖人履行买卖合同交付房屋所有权已实际不能实现,只能要求出卖人承担合同违约责任。